L’acheteur d’un bien immobilier doit payer à l’État une taxe: c’est le droit d’enregistrement. En Région wallonne, le taux normal de ce droit est de 12,5%, mais dans certains cas, il peut être réduit à 6% En Région Bruxelloise, droit d’enregistrement de 12,5%. Il n’y a pas de taux réduit dans la Région Bruxelles-Capitale mais il existe une possibilité d’abattement. En Région Flamande, droit d’enregistrement de 10%. Possibilité de taux réduit à 5%. Réduction des droits d’enregistrements : Dans le but de favoriser l’accès à la propriété pour les habitations modestes, un régime de réduction des droits fiscaux d’enregistrement est prévu. Le taux normal de droits d’enregistrement 12,5% peut être réduit à 6% sur la première tranche du prix. Cette tranche de prix dépend de la zone dans laquelle se trouve l’habitation : • zone de pression immobilière –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 160.431 euros • en dehors d’une de cette zone –> tranche pouvant bénéficier du taux réduit = 150.404,55 euros

Plusieurs conditions sont nécessaires pour bénéficier de cette réduction :

Revenu cadastral

La première condition à remplir pour pouvoir bénéficier de la réduction de droits est relative à l’immeuble acquis. Il doit avoir un revenu cadastral (non indexé) de maximum 745 €. Si ce revenu cadastral est de 746 €, l’acquéreur de l’immeuble paiera 12,5%. Ce plafond de 745 € peut toutefois être augmenté pour les familles nombreuses. Il sera porté à : – 845 € pour l’acquéreur qui a trois ou quatre enfants à charge, – 945 € s’il a cinq ou six enfants à charge, – 1.045 € s’il a sept enfants à charge ou plus.

Unique bien immobilier

Cette réduction n’est accordée que si l’immeuble acquis est l’unique bien possédé par l’acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal Exceptions : – Tout d’abord, si le revenu cadastral de l’immeuble déjà possédé – à moins que ce ne soit une habitation-, ajouté au revenu cadastral de l’immeuble acquis ne dépasse pas la limite de 745 € . – Si un bien est acquis par succession. – Si les biens, qui empêchaient la réduction, sont vendus au plus tard dans l’année de l’acte notarié d’achat de la nouvelle habitation.

Obligation d’habiter le bien

La réduction de droits n’est accordée que si vous occupez effectivement le logement: Ils doivent se faire inscrire dans les registres de la population ou dans le registre des étrangers à l’adresse de l’immeuble acquis dans les 3 années qui suivent la date de l’acte notarié et ce, pendant une durée minimale de 3 ans. [

Achat et revente

Si vous êtes propriétaires d’une maison et que vous souhaitez la revendre pour acquérir une autre, vous devrez la revendre dans l’année de votre achat de la nouvelle.

Abattement

L’abattement des droits d’enregistrement est une faveur fiscale accordée par les Régions (Flamande et de Bruxelles-Capitale) au profit de certains acquéreurs d’immeuble. Elle consiste en une diminution de la base imposable. Autrement dit, l’imposition sera calculée sur la partie du prix comprise au dessus du montant de l’abattement.
A Bruxelles, un candidat acquéreur pourra bénéficier d’un abattement de 60.000,00 euro ou de 75.000,00 euro (si le bien est situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation) s’il respecte certaines conditions : ainsi, le bien doit être acheté par une personne physique, être situé dans la Région de Bruxelles-Capitale et être destiné à l’habitation. En outre, l’acquéreur ne peut posséder à la date du compromis la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou partie à l’habitation, il doit affecter son logement comme résidence principale dans les deux ans de l’enregistrement et résider dans la Région de Bruxelles-Capitale durant 5 ans.
En Flandre, un candidat acquéreur pourra bénéficier soit de l’abattement (cfr. Article 45 bis C. enr.), soit de la reportabilité, s’il remplit certaines conditions légales (cfr. Article 61 et 212 bis C. enr.).

Restitution des droits d’enregistrement

Le propriétaire qui n’a pas bénéficié de réduction de droits d’enregistrement et qui revend son bien immobilier dans les deux ans de son acquisition peut récupérer 3/5ème des droits d’enregistrement payés. A Bruxelles, cette restitution est de 36% des droits d’enregistrement payés.

En cas de vente d’un immeuble neuf (article 8§1 code TVA), c’est-à-dire de construction nouvelle ou de nouvelle construction dont la revente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle où a lieu la première occupation ou la première utilisation, le vendeur a le droit de vendre son bien sous le régime de la TVA au lieu d’être imposé selon le régime des droits d’enregistrement.

La plus-value réalisée à l’occasion de la revente d’un immeuble sera taxée dans trois cas :

Revente d’un immeuble bati dans les 5 ans de l’acquisition

Un propriétaire qui vend son immeuble pourrait devoir payer une taxe sur la plus-value de son immeuble s’il existe un délai de moins de 5 ans entre les deux opérations entre les deux actes notariés. Le taux de taxation sera de 16,5 %.
Cette mesure est également applicable lorsque le vendeur a reçu l’immeuble par donation (mais pas par une succession). Dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à trois ans.

* Sur quel montant faut-il payer la taxe?

– La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l’achat de l’immeuble, et son prix de revente.

– Le montant payé lors de l’achat de l’immeuble représente le prix payé au vendeur, majoré des frais que l’acquéreur a réellement payés, comme par exemple les droits d’enregistrement et les frais d’actes. Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d’achat. Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s’est écoulée entre les deux opérations.

– Le prix de revente est celui que le vendeur aura pu obtenir, diminué des frais qu’il aura payés pour mettre le bien en vente: frais de publicité, commission d’agence, divers honoraires de négociation. Mais si l’administration de l’enregistrement estime que la valeur du bien est supérieure au prix, c’est cette valeur qui serait prise en considération.

* Declaration et taux de la taxe

Le vendeur devra déclarer cette plus-value dans sa déclaration fiscale à l’impôt des personnes physiques de l’année qui suit celle où la vente a eu lieu. Ainsi, pour une vente réalisée en 2007, la plus-value devra être déclarée en 2008.
La plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, quel que soit le montant des revenus déclarés, et cette taxe sera majorée des additionnels et de la contribution de crise.

* Exceptions: le logement familial

Cette mesure ne vise cependant pas les maisons d’habitation occupées par le vendeur.
De même, cette mesure ne concerne pas les ventes des biens appartenant à des mineurs d’âge, ou à ceux qui y sont assimilés.
Enfin, les plus-values réalisées à l’occasion d’expropriations pour cause d’utilité publique échappent également à la taxe.

Une plus-value réalisée à la suite d’une spéculation est taxée au taux de 33 %. On parle de spéculation lorsque les bénéfices réalisés sont considérés comme étant issus d’une gestion « à risque », sans qu’il s’agisse d’une activité professionnelle. Différents critères seront pris en considération par l’administration pour prouver qu’il y a eu spéculation.

La revente d’un terrain non bâti est taxable à 33% si la revente a lieu dans les 5 premières années et à 16,5 % si la revente a eu lieu entre la 5ème et la 8ème année.

L’offre d’achat est une promesse unilatérale d’acheter ou vendre. Celui qui fait cette offre est le seul à s’engager. A ce stade, il n’y a pas vente aux yeux de la loi puisqu’il n’y a pas d’accord entre parties sur la chose et sur le prix. Cependant dès que l’autre partie marque son accord sur les termes de l’offre, la vente est faite. Cela devient un compromis de vente.

Le compromis de vente est un accord entre parties pour la vente d’un bien déterminé à un prix déterminé. Le compromis de vente est donc une convention écrite par laquelle un vendeur et un acquéreur s’engagent, réciproquement et irrévocablement, à acquérir ou vendre un bien en des termes et conditions bien définis et dont les effets seront différés jusqu’à la signature de l’acte notarié. Sachez que le compromis de vente ne doit pas nécessairement être signé devant notaire, puisque même signé entre particuliers, il est valablement formé. Il convient donc d’être prudent avant de contresigner une offre d’achat puisque le compromis ainsi formé vous engage.